Agents immobiliers 9 min de lecture

Par Azimut AI · Publié le 9 octobre 2026 · Mis à jour le 14 octobre 2026 · Notre charte éditoriale

Vendre un logement classé F ou G : l'argumentaire chiffré

Un bien classé F ou G se négocie sur son étiquette : l'acquéreur arrive avec un chiffre en tête, souvent le pire. Ce qui désamorce la négociation, ce n'est pas de minimiser le DPE, c'est de montrer la sortie — et le vendeur dispose souvent déjà, sans le savoir, des chiffres pour le faire.

En une phrase : pour une maison classée E, F ou G, l'audit énergétique obligatoire contient déjà la classe visée, le coût des travaux par étape et les aides ; l'argumentaire consiste à le traduire en un reste à charge et une mensualité, sans jamais promettre plus que ce qu'il dit.

Pour chiffrer la sortie d'un bien, l'analyse gratuite du DPE (compte gratuit requis) donne les travaux dans l'ordre, les aides et le reste à charge, selon la méthode du plan de travaux DPE ; pour une maison, l'audit énergétique obligatoire reste le document remis à l'acquéreur. Un bien chauffé à l'électricité peut changer de classe avec le coefficient électricité 1,9 puis 1,7. Pour remettre ces chiffres à vos clients, à votre marque : le kit partenaire pour les professionnels.

Un marché où les passoires pèsent

Selon les Notaires de France, la part des logements anciens très énergivores (F et G) dans les ventes est passée d'environ 11 % en 2021 à 17 % en 2023, avant de reculer en 2024 et de se stabiliser autour de 15 % début 2025. Leur étude sur les transactions 2024 confirme que les logements très énergivores se vendent moins cher que les autres.

Le stock reste considérable : environ 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G au 1er janvier 2025, dont environ 1,1 million dans le parc locatif privé (SDES, novembre 2025). Autrement dit, une part notable de vos mandats posera la question de la sortie, et une part de vos acquéreurs seront des investisseurs qui la poseront en termes de loyer.

Ce que le mandat impose

Annonce

Les lettres des classes énergie et climat, le « montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard » et, pour un F ou un G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

DPE

Dans le dossier de diagnostic technique, valable 10 ans. Les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable ; ses recommandations restent informatives.

Audit énergétique

Maison individuelle ou immeuble hors copropriété classé F ou G (promesse signée depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025) : remis dès la première visite, annexé à la promesse, valable 5 ans. D à partir de 2034.

S'y ajoute, quand le bien est situé dans une zone listée par le code de l'environnement (plan de prévention des risques, sismicité 2 à 5, radon de catégorie 3…), l'état des risques : remis dès la première visite depuis le 1er janvier 2023 (décret n° 2022-1289), daté de moins de six mois à la signature de la promesse comme de l'acte.

Un lot de copropriété n'est pas soumis à l'audit. C'est là que l'argumentaire est le plus difficile à construire, et le plus utile : sans audit, l'acquéreur n'a sous les yeux que les recommandations indicatives du DPE.

L'argumentaire en quatre chiffres

Pour un bien soumis à l'audit, ces quatre chiffres en sortent directement. Pour un appartement, ils se reconstituent à partir des recommandations du DPE et des barèmes publics.

La classe visée

L'audit propose au moins deux parcours. En rénovation par étapes, la première étape fait gagner au moins deux classes et atteint au minimum la classe E ; le parcours aboutit à une rénovation performante.

Pourquoi le dire : L'acquéreur n'achète plus « un G » : il achète un G qui peut devenir un D, avec un chemin écrit.

Le coût, poste par poste

L'audit chiffre chaque étape, toutes taxes comprises, sur six postes possibles : murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, chauffage et eau chaude.

Pourquoi le dire : Un montant décomposé se discute ; un « il y a tout à refaire » se négocie au pire.

Les aides, avec leurs conditions

L'audit mentionne les principales aides. MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur exige un gain d'au moins deux classes et un accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' ; ses plafonds et l'ouverture du guichet changent d'une année sur l'autre.

Pourquoi le dire : Annoncer un montant d'aide sans sa condition, c'est fabriquer un litige.

Le reste à charge et sa mensualité

Coût moins aides, puis la mensualité : l'éco-prêt à taux zéro peut atteindre 50 000 € sur 20 ans au plus, pour une résidence principale de plus de deux ans et des travaux faits par une entreprise RGE.

Pourquoi le dire : Une mensualité se compare à un loyer ou à une facture d'énergie ; un total à cinq chiffres, non.

L'ordre des travaux fait partie de l'argument : l'enveloppe avant le chauffage, la ventilation avec l'isolation. Un acquéreur qui comprend pourquoi la pompe à chaleur vient en dernier comprend aussi pourquoi le budget tient — voir notre guide sur l'ordre des travaux.

Face à un acquéreur investisseur

Le calendrier de décence énergétique (France métropolitaine) s'applique à tout nouveau bail, renouvellement compris : classe G exclue depuis le 1er janvier 2025, F à partir du 1er janvier 2028, E en 2034. Et depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par révision en cours de bail.

Le projet de loi relance et décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné en commission à l'Assemblée nationale le 23 septembre 2026, entend clarifier ces obligations. Il n'est pas promulgué. Présenter un F comme « louable après 2028 » sur la foi de ce texte serait une information inexacte à la date où vous la donnez.

L'argument honnête pour l'investisseur est ailleurs : l'étape 1 de l'audit, son coût et son calendrier, comparés au délai qui reste avant 2028.

Biens chauffés à l'électricité : vérifier en janvier

Le facteur de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 ; il passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Les DPE et audits réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables, et peuvent être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME à partir du 1er janvier 2027, sans nouvelle visite. Aucune étiquette ne se dégrade du fait de ce changement.

Pour un mandat en cours sur un bien chauffé à l'électricité, le bon réflexe est donc de demander la mise à jour dès janvier et, si la classe change, d'actualiser l'annonce. C'est un argument de vente qui ne coûte rien au vendeur. Pour repérer dès maintenant les mandats concernés, notre simulateur estime la classe d'un logement avec le coefficient 1,7 à partir des chiffres de son DPE, pour un logement de 40 m² et plus ; c'est l'attestation de l'ADEME, pas le simulateur, qui permet ensuite d'actualiser l'annonce.

À retenir

Annonce d'un F ou d'un G : classes, estimation des dépenses annuelles d'énergie et mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Maison ou immeuble hors copropriété classé E, F ou G : audit énergétique remis dès la première visite, annexé à la promesse, valable 5 ans. Les lots de copropriété n'y sont pas soumis.
L'argumentaire tient en quatre chiffres tirés de l'audit : classe visée, coût par étape, aides avec leurs conditions, reste à charge et mensualité.
Investisseur : un F peut être reloué jusqu'au 31 décembre 2027, loyer gelé ; le projet de loi en discussion n'est pas en vigueur.
Bien chauffé à l'électricité : demander la mise à jour gratuite du DPE dès janvier 2027 et actualiser l'annonce si la classe change.

FAQ

L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un appartement en copropriété classé F ?

Non. L'audit énergétique réglementaire vise les maisons individuelles et les immeubles qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété. Pour un lot de copropriété, le DPE reste obligatoire dans le dossier de diagnostic technique, et l'annonce porte la mention « logement à consommation énergétique excessive » s'il est classé F ou G.

À quel moment remettre l'audit à l'acquéreur ?

Dès la première visite. Il est ensuite annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Il est valable cinq ans. Il concerne les ventes de logements classés F ou G depuis le 1er avril 2023 et E depuis le 1er janvier 2025 ; les D suivront le 1er janvier 2034.

Un investisseur peut-il encore louer un logement classé F acheté aujourd'hui ?

En France métropolitaine, un logement F peut encore faire l'objet d'un nouveau bail jusqu'au 31 décembre 2027, mais son loyer ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022. À partir du 1er janvier 2028, il ne répond plus au critère de décence énergétique pour un nouveau bail ou un renouvellement. Un projet de loi en discussion à l'automne 2026 pourrait aménager ces règles ; tant qu'il n'est pas promulgué, ce calendrier s'applique.

Le DPE du bien risque-t-il de changer pendant le mandat ?

Pour un logement chauffé à l'électricité, oui, et dans le bon sens : le facteur de conversion de l'électricité passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite ; aucune étiquette ne se dégrade du fait de ce changement.

Les coûts de l'audit engagent-ils le vendeur ?

Non : l'audit donne des coûts estimés et des fourchettes d'économies, pas un engagement. Seuls les devis d'entreprises qualifiées font foi. C'est précisément pour cela qu'il faut présenter ces chiffres comme un ordre de grandeur sourcé, et non comme un prix garanti.

Exemple de fiche à joindre à l'annonce

La structure d'une fiche de sortie d'une page, à la marque de l'agence, à remettre avec l'annonce ou pendant la visite. Les crochets se remplissent avec les données du bien.

Ce qu'il faut pour sortir ce bien de la classe [F]

Logo de l'agence

Le bien: [Type, surface, commune] — classe actuelle [F ou G], [consommation] kWh/m² par an.
Trajectoire: De [F] vers [D] : la classe visée par l'étape 1 de l'audit.
Travaux, dans l'ordre: 1) [poste] — [coût] ; 2) [poste] — [coût] ; 3) [poste] — [coût]. Coûts repris de l'audit ou du DPE.
Aides estimées: [aide] — [montant], sous conditions de ressources ; source et date de vérification.
Reste à charge: [montant], soit [mensualité] par mois avec l'éco-PTZ.
Calendrier: Pour un acquéreur bailleur : nouveau bail possible jusqu'au 31 décembre 2027 pour un F, loyer gelé.
Mention: Estimations d'orientation sur données publiques. Seuls les devis d'entreprises qualifiées font foi.

Sources

Chaque fait de cet article a été vérifié à la date indiquée sur la source citée.

Pour aller plus loin

Une fiche de sortie pour chacun de vos mandats F et G

Nous produisons ces fiches pour les agences : trajectoire de sortie, trois postes de travaux chiffrés dans l'ordre, aides, reste à charge et mensualité, à votre marque, sources citées.

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