Audit énergétique obligatoire à la vente : le guide 2026

Quand l'audit est obligatoire

L'audit est exigé lorsque la vente porte sur une maison individuelle ou sur un immeuble d'habitation appartenant à un seul propriétaire, et que le DPE classe le bien E, F ou G — D à partir de 2034 (article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation). Le ministère de la Transition écologique confirme en 2026 l'échéance de la classe E, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.

• Concernés : maisons individuelles ; immeubles d'habitation en monopropriété.
• Non concernés : appartements vendus dans une copropriété ; mises en location (le DPE suffit).

C'est la classe du DPE en cours de validité qui déclenche l'obligation. Si la maison est chauffée à l'électricité et que son DPE date d'avant 2026, téléchargez d'abord l'attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire de l'ADEME : elle remplace l'étiquette du DPE, et la classe qu'elle indique peut être meilleure (voir le coefficient de l'électricité en 2026 et 2027). Vérifiez-la avant de commander un audit.

Les règles décrites ici sont celles de la France métropolitaine. Pour un bien situé outre-mer, vérifiez le calendrier applicable sur la page officielle du ministère.

DPE ou audit : ce qui les distingue

Le DPE dit où en est le logement ; l'audit dit comment l'améliorer, dans quel ordre et pour quel coût. L'audit complète le DPE dans le dossier de diagnostic technique, il ne le remplace pas.

Pour bien lire le premier avant de commander le second, voir comment lire un DPE ligne par ligne.

Ce que l'audit doit contenir

L'arrêté du 4 mai 2022 impose un état des lieux du logement et au moins deux propositions de travaux : un parcours par étapes et un parcours en une seule étape. Le parcours par étapes obéit à trois règles :

1. Première étape : gagner au moins une classe et atteindre au moins la classe E.
2. Logement F ou G : prévoir une étape intermédiaire qui atteint au moins la classe C.
3. Dernière étape : atteindre au moins la classe B.

Pour une maison classée G, le parcours doit donc atteindre au moins E dès la première étape, au moins C à une étape intermédiaire et au moins B à la dernière. Les travaux de chaque étape dépendent du bâti : c'est tout l'objet de l'audit.

Pour chaque étape, l'audit indique la consommation en énergie primaire et finale, les émissions de gaz à effet de serre, la classe obtenue, les économies d'énergie, l'effet sur la facture, le coût estimé des travaux et les principales aides mobilisables.

Comme le DPE, l'audit dépend du coefficient de l'électricité : 1,9 pour les audits établis en 2026. Le ministère annonce que les DPE et audits établis jusqu'au 31 décembre 2026 pourront être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit à partir du 1ᵉʳ janvier 2027, date à laquelle le coefficient passe à 1,7.

Qui peut le réaliser

L'audit est établi par un professionnel indépendant du vendeur, assuré, et titulaire de l'une des qualifications que liste le ministère de la Transition écologique. Pour une maison individuelle :

• un bureau d'études ou une entreprise qualifiés « audit énergétique en maison individuelle » (par exemple OPQIBI 1911 ou Qualibat 8731) ;
• une entreprise certifiée « RGE offre globale » ;
• un architecte inscrit à l'ordre ayant suivi une formation à l'audit ;
• un diagnostiqueur immobilier certifié qui justifie, par une attestation de son organisme de certification, d'une formation à l'audit énergétique réglementaire.

Pour un immeuble en monopropriété, la liste est plus courte : bureaux d'études qualifiés en audit énergétique des bâtiments collectifs (par exemple OPQIBI 1905) et architectes formés. Dans tous les cas, demandez l'attestation de qualification et l'attestation d'assurance avec le devis.

Validité, prix et calendrier

L'audit est valable cinq ans et il est payé par le vendeur. Il n'existe pas de tarif réglementé : le prix se fixe sur devis, selon la taille et la complexité du bien. Comparez deux ou trois devis sur un même périmètre : visite sur place, nombre de scénarios, chiffrage des aides, restitution des résultats.

L'audit doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite, ou au plus tard à la signature de la promesse de vente ; il est annexé à la promesse — ou, à défaut, à l'acte authentique — avec le dossier de diagnostic technique. En pratique, commandez-le avant de publier l'annonce. Il n'est pas le seul document de la première visite : si le bien est situé dans une zone listée par le code de l'environnement (plan de prévention des risques, sismicité 2 à 5, radon de catégorie 3…), l'état des risques (ERP) y est remis lui aussi depuis le 1ᵉʳ janvier 2023 (décret n° 2022-1289), daté de moins de six mois à chaque signature.

Vendeur et acheteur : utiliser l'audit dans la négociation

L'audit chiffre ce qu'il faudra dépenser pour améliorer le bien : l'acheteur s'en sert comme base de négociation, et le vendeur a intérêt à le connaître avant de fixer son prix.

Côté vendeur

• Lisez l'audit avant de fixer le prix : l'acheteur le découvrira dès la première visite.
• Vérifiez que le descriptif correspond à la maison — travaux déjà réalisés, équipements récents. Une omission alourdit le chiffrage.
• Rassemblez les factures des travaux passés : elles éclairent la lecture de l'audit et du DPE.

Côté acheteur

• Distinguez coût des travaux et reste à charge : les aides dépendent de votre situation, pas de celle du vendeur. Estimez-les sur Mes Aides Réno.
• Les montants de l'audit sont des estimations : faites chiffrer la première étape par des artisans RGE avant de vous engager.
• Si vous comptez louer, rapprochez chaque étape du calendrier de location des passoires thermiques.

Aucun pourcentage de « décote » ne se déduit d'un audit : l'écart de prix se négocie bien par bien, à partir des devis.

De l'audit au plan de travaux

L'audit fixe la cible et les étapes ; il reste à les séquencer, à les financer et à dater les démarches.

• L'ordre : l'enveloppe avant le chauffage, la ventilation avec l'étanchéité — voir dans quel ordre faire ses travaux.
• Le financement : depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, MaPrimeRénov' ne finance plus l'isolation ni les fenêtres par geste, seulement au sein d'une rénovation d'ampleur qui fait gagner au moins deux classes ; hors de ce parcours restent les primes CEE et l'éco-prêt à taux zéro — voir notre guide de la rénovation d'ampleur.
• Les artisans : la qualification RGE conditionne les aides — voir choisir un artisan RGE et lire un devis.

Pour passer à un plan daté, vous pouvez analyser votre DPE gratuitement (compte gratuit requis) : le rapport ordonne les travaux, les chiffre, applique les aides en vigueur et date les démarches, jalon par jalon. La méthode est décrite sur la page plan de travaux DPE. Ce rapport n'est pas un audit réglementaire : il ne le remplace pas pour une vente.

Questions fréquentes

Sources

• Ministère de la Transition écologique — Audit énergétique réglementaire
• Légifrance — Article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation
• Légifrance — Arrêté du 4 mai 2022 (contenu de l'audit énergétique)
• economie.gouv.fr — Tout savoir sur l'audit énergétique
• Ministère de la Transition écologique — Questions-réponses sur l'audit énergétique réglementaire
• ADEME — Observatoire DPE-Audit
• Ministère de la Transition écologique — Coefficient de l'électricité à 1,7 au 1ᵉʳ janvier 2027 (DPE et audits)
• Mes Aides Réno — simulateur officiel des aides
• Légifrance — Décret n° 2022-1289 du 1ᵉʳ octobre 2022 (état des risques remis dès la première visite), vérifié le 13 octobre 2026

Sources vérifiées le 5 octobre 2026, sauf mention d'une autre date.