DPE en copropriété : DPE collectif, PPPT et appartement

DPE d'un appartement et DPE collectif : deux documents

Le DPE de l'appartement décrit votre lot et sert à le vendre ou à le louer ; le DPE collectif décrit l'immeuble entier et sert à la copropriété pour préparer ses travaux. L'un ne remplace pas l'autre.

Autre différence avec une maison : l'audit énergétique obligatoire à la vente ne concerne pas les appartements en copropriété. Il vise les maisons et les immeubles appartenant à un seul propriétaire.

Le calendrier du DPE collectif

Le DPE collectif est obligatoire pour les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1ᵉʳ janvier 2013, à une date qui dépend de la taille de la copropriété (ANIL) :

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, toutes les copropriétés concernées sont donc dans le champ de l'obligation. Si la vôtre n'a pas encore de DPE collectif, posez la question au syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires tenu de le faire réaliser.

PPPT et fonds de travaux

Toute copropriété d'habitation de plus de quinze ans doit faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) sur dix ans, et, sauf dérogation pour les plus petites, alimenter un fonds de travaux dont la cotisation minimale dépend de ce plan.

Le projet de plan pluriannuel de travaux

• Quand : à l'expiration d'un délai de quinze ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble ; il est actualisé tous les dix ans (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
• Depuis quand : copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, de 51 à 200 lots depuis le 1ᵉʳ janvier 2024, de 50 lots au plus depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 (loi Climat et Résilience).
• Contenu : à partir d'une analyse du bâti, des équipements et du DPE, la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ; une estimation du niveau de performance énergétique atteignable ; une estimation sommaire des coûts ; une hiérarchisation ; un échéancier pour les dix années suivantes.
• Par qui : une personne disposant des compétences et garanties fixées par décret (n° 2022-663 du 25 avril 2022).
• Ensuite : le projet est soumis à l'assemblée générale ; une fois adopté, il devient le plan pluriannuel de travaux.

Le fonds de travaux

• Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire des copropriétaires, votée en assemblée générale (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).
• Si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ni à 5 % du budget prévisionnel.
• Sans plan adopté, elle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
• Exception : une copropriété de moins de dix lots peut décider, à l'unanimité de l'assemblée générale, de ne pas constituer de fonds de travaux.

Pour un copropriétaire qui veut améliorer la classe de son appartement, le plan pluriannuel est le document à suivre : c'est là que s'inscrivent — ou non — l'isolation de la façade, de la toiture ou le remplacement du chauffage collectif.

Louer un appartement F ou G en copropriété : ce qui dépend de l'AG

Le calendrier de location s'applique aux appartements comme aux maisons — G interdit à la location depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, F à partir du 1ᵉʳ janvier 2028, E à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 — mais une partie des travaux nécessaires relève des parties communes, donc d'un vote en assemblée générale : isolation de la façade ou de la toiture, chauffage ou ventilation collectifs.

La loi tient compte de cette dépendance. Comme l'explique l'ANIL, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 empêche le juge saisi par le locataire d'ordonner des travaux lorsque le copropriétaire bailleur démontre que, malgré ses démarches pour obtenir de l'assemblée générale les travaux sur les parties communes et malgré des travaux adaptés dans son lot, il n'a pas pu atteindre le niveau de performance requis. Cette exception limite ce que le juge peut ordonner ; elle ne rend pas le logement conforme au niveau de performance exigé.

En pratique, pour pouvoir justifier ces diligences :

1. demandez par écrit au syndic d'inscrire une résolution de travaux d'économie d'énergie à l'ordre du jour de l'assemblée générale ;
2. conservez la demande, l'ordre du jour et le procès-verbal du vote ;
3. réalisez ce qui dépend de vous dans votre lot (voir plus bas) ;
4. faites vérifier votre situation par l'ADIL de votre département, gratuitement.

Si l'appartement est chauffé à l'électricité, commencez par sa classe actualisée : le coefficient de l'électricité a baissé en 2026 et baissera encore en 2027, et l'attestation gratuite de l'ADEME peut suffire à changer de classe. Le calendrier complet et le gel des loyers sont détaillés dans notre guide sur les passoires thermiques.

MaPrimeRénov' Copropriété

Pour les travaux sur les parties communes, l'aide publique s'adresse au syndicat des copropriétaires, pas à chaque copropriétaire. MaPrimeRénov' Copropriété finance une partie des travaux de rénovation énergétique de l'immeuble lorsqu'ils permettent un gain énergétique d'au moins 35 %, sous d'autres conditions — notamment une part minimale de résidences principales.

Montants, conditions à jour et dispositifs propres aux petites copropriétés : voir la fiche MaPrimeRénov' Copropriété d'economie.gouv.fr. Le dossier se monte avec le syndic ; un conseiller France Rénov' peut aider le conseil syndical à démarrer. Pour financer la part des copropriétaires qui le souhaitent, le syndicat peut aussi emprunter sans intérêts après un vote en assemblée générale : c'est l'éco-PTZ copropriétés (ANIL, vérifié le 13 octobre 2026).

Ce qu'un copropriétaire peut faire seul

Dans son lot, un copropriétaire peut améliorer la performance sans attendre l'assemblée générale, dans le respect du règlement de copropriété.

• Fenêtres : les remplacer est possible, mais si l'aspect extérieur de l'immeuble change (couleur, matériau, dessin des menuiseries), une autorisation de l'assemblée générale est en règle générale nécessaire. Vérifiez le règlement et les décisions déjà votées.
• Isolation des murs par l'intérieur, sur les murs de votre logement qui donnent sur l'extérieur ou sur des parties non chauffées.
• Ventilation : une ventilation propre au logement se remplace librement ; une VMC collective relève de la copropriété.
• Émetteurs et régulation : avec un chauffage individuel, radiateurs et régulation dépendent de vous ; avec un chauffage collectif, parlez-en au syndic avant toute intervention.
• Eau chaude : un ballon électrique individuel peut être remplacé, par exemple par un chauffe-eau thermodynamique si la place et l'apport d'air le permettent.

Côté aides, MaPrimeRénov' par geste ne finance plus, depuis le 1ᵉʳ septembre 2026, que les pompes à chaleur (hors air/air et hybrides à appoint fossile), le raccordement à un réseau de chaleur et la dépose d'une cuve à fioul. Pour les fenêtres, la ventilation ou l'eau chaude d'un appartement, restent surtout les primes CEE et l'éco-prêt à taux zéro. Faites appel à des artisans RGE : c'est la condition des aides.

Ce que notre analyse lit pour un appartement

Notre analyse lit le DPE de votre appartement — classe, surface, systèmes de chauffage et d'eau chaude, isolation décrite — et en tire un plan de travaux ordonné et chiffré, avec les aides en vigueur et un calendrier de démarches.

Pour un appartement, lisez ce plan avec la grille de cet article : si le rapport propose l'isolation de la toiture ou des murs par l'extérieur, ou le remplacement d'un chauffage collectif, ce sont des travaux de copropriété, à porter en assemblée générale ; les fenêtres, la ventilation propre au logement, les émetteurs et l'eau chaude individuelle relèvent de vous.

Vous pouvez analyser votre DPE gratuitement (compte gratuit requis) en important le PDF ou le XML remis par le diagnostiqueur. La méthode est décrite sur la page plan de travaux DPE, et la lecture du document lui-même dans comment lire un DPE.

Questions fréquentes

Sources

• ANIL — Obligations de diagnostic de l'immeuble : DPE collectif, DTG, PPPT
• Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (article 14-2 : projet de plan pluriannuel de travaux ; article 14-2-1 : fonds de travaux)
• Service-public.fr — Plan pluriannuel de travaux en copropriété
• Service-public.fr — Fonds de travaux en copropriété
• Légifrance — Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et Résilience » (article 171 : entrée en vigueur du PPPT)
• ANIL — Performance énergétique et décence du logement (copropriété : diligences du bailleur)
• ANIL — Décence énergétique des logements : propriétaires bailleurs, anticipez !
• Ministère de la Transition écologique — Location et gel des loyers des passoires énergétiques
• Sénat — Dossier législatif du projet de loi relance et décentralisation du logement
• Assemblée nationale — Dossier législatif du projet de loi relance et décentralisation du logement
• economie.gouv.fr — MaPrimeRénov' Copropriété : l'aide à la rénovation des parties communes
• Ministère de la Transition écologique — Audit énergétique réglementaire (champ d'application)

Sources vérifiées le 5 octobre 2026.