Les dates d'interdiction focalisent l'attention. Pour un bailleur, ce n'est pourtant pas là que se joue la perte : le gel des loyers produit ses effets depuis des années, silencieusement, sur des biens dont l'échéance paraît encore lointaine.
2025
classe G interdite à la location
2028
classe F interdite à la location
2034
classe E interdite à la location
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a ajouté un critère de performance énergétique à la définition du logement décent. La conséquence juridique est directe : un logement trop énergivore n'est plus un logement moins attractif, c'est un logement qui ne peut pas être loué.
Ce basculement explique pourquoi la question a quitté le champ technique pour le champ patrimonial. Il ne s'agit plus d'optimiser des charges, mais de savoir si un actif restera exploitable.
| Date | Portée | Effet |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2023 | Logements > 450 kWh/m²/an (énergie finale) | Première marche de la décence énergétique — les plus énergivores des G. |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | Classe G | Interdiction de mise en location (nouveaux baux, renouvellements, reconductions). |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | Classe F | Même régime. Concerne un volume de logements sensiblement plus large que les G. |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | Classe E | Échéance la plus lourde en volume — et celle qui touche du bâti « ordinaire ». |
Le régime applicable aux copropriétés a fait l'objet d'aménagements législatifs postérieurs, notamment pour tenir compte des délais de vote et de réalisation des travaux en parties communes. Un bailleur en copropriété a donc intérêt à vérifier l'état du droit applicable à sa situation avant d'arrêter une stratégie — la trajectoire générale, elle, n'a pas été remise en cause.
Pour les logements classés F et G, trois leviers de revalorisation sont neutralisés simultanément : l'indexation annuelle sur l'IRL, la révision du loyer à la relocation, et l'action en réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.
L'effet est discret parce qu'il ne se traduit par aucune notification. Le loyer ne baisse pas : il cesse simplement de suivre l'inflation. Sur un bien détenu depuis longtemps, le rendement réel s'érode d'autant, année après année, pendant que les charges de détention, elles, continuent d'être indexées.
C'est la contrainte la plus sous-estimée du dispositif, et la seule qui pénalise déjà l'attentisme aujourd'hui.
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Distinct du DPE, l'audit énergétique réglementaire est exigé lors de la vente d'un logement individuel ou d'un immeuble en monopropriété : depuis avril 2023 pour les classes F et G, depuis janvier 2025 pour la classe E. Il doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite.
Son contenu importe autant que son existence : il propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au moins la classe C, en une ou plusieurs étapes. Pour l'acheteur, c'est une base de négociation immédiatement opposable. Pour le vendeur, c'est le document qui matérialise la décote — d'où l'intérêt de connaître son contenu avant de fixer un prix.
L'arbitrage n'a rien d'automatique, mais il se pose toujours avec les mêmes variables :
La seule option qui perd à tous les coups est l'attente. La décote ne se déclenche pas le jour de l'interdiction : le marché l'anticipe, et l'audit obligatoire la rend lisible par tout acquéreur dès la première visite.
Le DPE est opposable depuis 2021 et sa méthode a été corrigée à plusieurs reprises — notamment au 1ᵉʳ juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m², dont une partie a mécaniquement gagné une classe sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé. Cet épisode rappelle ce qu'est un DPE : un indicateur conventionnel, calculé selon une méthode normalisée, et non une mesure de la consommation réelle.
Il décrit la performance théorique du bâti. Il ne dit rien de la production locale possible, de l'exposition au stress hydrique, ni de la fragilité du réseau. Pour une décision de conformité réglementaire, le DPE suffit. Pour une décision patrimoniale à dix ans, il est une entrée parmi d'autres — c'est exactement l'écart que nous détaillons dans DPE et autonomie : pourquoi votre diagnostic ne dit pas tout.
La loi Climat et Résilience a introduit un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent, avec un calendrier progressif : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les E à compter du 1er janvier 2034. Une première marche, dès 2023, avait déjà écarté les logements les plus énergivores dépassant 450 kWh/m²/an en énergie finale.
Non, pas mécaniquement. L'obligation de décence se déclenche à la conclusion, au renouvellement ou à la reconduction du bail. Un bail en cours n'est pas résilié d'office à la date butoir. En revanche, le locataire en place d'un logement indécent peut exiger du bailleur sa mise en conformité, et saisir le juge à défaut — l'échéance ne protège donc pas indéfiniment un bien non conforme.
Pour les logements classés F et G, l'indexation annuelle du loyer sur l'IRL est neutralisée, de même que la révision à la relocation et l'action en réévaluation d'un loyer sous-évalué. Concrètement, le loyer d'une passoire thermique est figé en euros courants : chaque année d'inflation en érode le rendement réel. C'est la contrainte qui mord le plus tôt, bien avant la date d'interdiction.
Pour la vente d'un logement individuel ou d'un immeuble en monopropriété, l'audit énergétique réglementaire est exigé depuis avril 2023 pour les classes F et G, et depuis janvier 2025 pour la classe E. Il doit être remis dès la première visite. Il ne remplace pas le DPE : il le complète par des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au moins la classe C.
L'arbitrage se pose bien avec les deux mêmes inconnues : le coût réel d'un saut de classe sur ce bâti précis, et la décote déjà intégrée par le marché local. Rénover a du sens quand le gain de classe est atteignable par des gestes cohérents entre eux (enveloppe puis système) et quand le bien a une valeur locative durable. Vendre a du sens quand le saut exige une rénovation d'ampleur sur un actif périphérique. Ce qui n'a jamais de sens, c'est d'attendre l'échéance : la décote s'installe par anticipation, pas le jour de l'interdiction.
Le DPE est devenu opposable en 2021 et sa méthode a été révisée depuis, notamment pour les petites surfaces au 1er juillet 2024, dont beaucoup ont mécaniquement gagné une classe. Il reste un indicateur conventionnel : il décrit la performance théorique du bâti selon une méthode normalisée, pas la consommation réelle d'un occupant. Pour un arbitrage patrimonial, c'est une entrée nécessaire mais insuffisante — l'exposition au risque énergétique et hydrique du territoire ne s'y lit pas.
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