Passoires thermiques : le calendrier d'interdiction de location et ce qu'il change pour les bailleurs

Le mécanisme : la performance énergétique entre dans la décence

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a ajouté un critère de performance énergétique à la définition du logement décent. La conséquence juridique est directe : un logement trop énergivore n'est plus un logement moins attractif, c'est un logement qui ne peut pas être loué.

L'enjeu n'est pas marginal : selon un rapport du Sénat, 5,8 millions de logements étaient classés F ou G au 1ᵉʳ janvier 2024, sur 37,2 millions. La question a donc quitté le champ technique pour le champ patrimonial : il ne s'agit plus d'optimiser des charges, mais de savoir si un actif restera exploitable.

Le calendrier

L'interdiction s'applique à la signature, au renouvellement ou à la reconduction tacite d'un bail, selon ces dates (ministère de la Transition écologique) :

Ce calendrier est celui de la France métropolitaine ; pour un logement situé outre-mer, vérifiez les dates applicables auprès de l'ANIL (décence énergétique des logements) ou de l'ADIL de votre département.

En copropriété, les travaux qui font le plus bouger la classe — façade, toiture, chauffage collectif — se votent en assemblée générale : un bailleur ne les décide pas seul. Ce qui dépend de lui, ce qui dépend de l'assemblée et le calendrier du DPE collectif sont détaillés dans notre guide du DPE en copropriété.

DPE 2026 : vérifier sa classe si l'on chauffe à l'électricité

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025), et il passera à 1,7 le 1ᵉʳ janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Un logement chauffé à l'électricité peut donc changer de classe sans aucun travaux — et sortir d'une échéance de location.

• Aucune étiquette ne se dégrade, et les DPE déjà réalisés restent valables pour leurs dix ans (questions-réponses du ministère).
• L'attestation de la nouvelle classe se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite.
• Les DPE et audits réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 seront actualisés gratuitement avec le coefficient 1,7 à partir du 1ᵉʳ janvier 2027 (communiqué du ministère).

Avant de chiffrer des travaux pour tenir 2028 ou 2034, vérifiez donc la classe recalculée : notre simulateur permet de vérifier si votre logement sort de G ou F en 2027, à partir des chiffres de son DPE (logement de 40 m² et plus). Le détail du calcul est dans notre article sur le coefficient de l'électricité, et la lecture d'un diagnostic ligne par ligne dans comment lire un DPE.

Ce qui mord avant l'interdiction : le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter (ministère de la Transition écologique). Trois leviers de revalorisation sont neutralisés simultanément : l'indexation annuelle sur l'IRL, la révision du loyer à la relocation, et l'action en réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.

L'effet est discret parce qu'il ne se traduit par aucune notification. Le loyer ne baisse pas : il cesse simplement de suivre l'inflation. Sur un bien détenu depuis longtemps, le rendement réel s'érode d'autant, année après année, pendant que les charges de détention, elles, continuent d'être indexées.

C'est la contrainte la plus sous-estimée du dispositif, et la seule qui pénalise déjà l'attentisme aujourd'hui.

L'audit énergétique à la vente

Distinct du DPE, l'audit énergétique réglementaire est exigé à la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété — pas d'un appartement en copropriété. Payé par le vendeur, valable cinq ans, il est remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite (ministère de la Transition écologique ; article L126-28-1 du code de la construction).

Son contenu importe autant que son existence. L'arrêté du 4 mai 2022 impose au moins deux propositions : un parcours en une seule étape et un parcours par étapes, dont la première fait gagner au moins une classe et atteindre au moins la classe E, et la dernière atteint au moins la classe B ; pour un logement F ou G, une étape intermédiaire atteint au moins la classe C. Pour l'acheteur, c'est une base de négociation ; pour le vendeur, c'est le document qui matérialise la décote — d'où l'intérêt de connaître son contenu avant de fixer un prix. Notre guide audit énergétique obligatoire à la vente détaille la démarche.

Projet de loi « relance logement » : en discussion, non adopté au 5 octobre 2026

Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement prévoit de permettre la location d'un logement F ou G si le bailleur s'engage à réaliser des travaux ; les conditions diffèrent selon les versions du texte. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 et la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale l'a adopté le 22 septembre 2026, en procédure accélérée. Suivez son avancement sur le dossier législatif du Sénat et sur celui de l'Assemblée nationale : tant qu'il n'est pas promulgué, une stratégie de location ne peut pas s'appuyer dessus.

Rénover ou céder : poser l'arbitrage correctement

L'arbitrage n'a rien d'automatique, mais il se pose toujours avec les mêmes variables :

• Le coût du saut de classe sur ce bâti précis — pas un ratio au m² lu dans une étude nationale. Une maison en pierre non isolée et un immeuble des années 1970 n'ont ni le même gisement ni le même ordre d'intervention. C'est ce que chiffre notre analyse DPE à partir de votre diagnostic, avec la classe visée et les aides de chaque étape.
• La cohérence des gestes entre eux — changer la production de chaleur avant de traiter l'enveloppe conduit à surdimensionner puis à sous-utiliser. L'ordre détermine le coût total autant que la nature des travaux (voir la méthode de notre plan de travaux DPE).
• Les aides mobilisables — elles modifient le reste à charge dans des proportions décisives sur les rénovations d'ampleur (voir notre guide MaPrimeRénov' et notre guide isolation).
• La valeur locative durable du bien — un actif bien situé absorbe une rénovation lourde ; un actif périphérique la rentabilise rarement.
• L'exposition du territoire — tension sur le réseau, stress hydrique, dérive tarifaire. Ces facteurs ne figurent nulle part au DPE et pèsent pourtant sur l'attractivité à dix ans (voir notre cadrage des risques).

La seule option qui perd à tous les coups est l'attente. La décote ne se déclenche pas le jour de l'interdiction : le marché l'anticipe, et l'audit obligatoire la rend lisible par tout acquéreur dès la première visite.

Ce que le DPE ne dit pas

Le DPE est opposable depuis 2021 et sa méthode a été corrigée à plusieurs reprises — au 1ᵉʳ juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m², puis au 1ᵉʳ janvier 2026 pour l'électricité ; dans les deux cas, une partie des logements a gagné une classe sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé. Ces épisodes rappellent ce qu'est un DPE : un indicateur conventionnel, calculé selon une méthode normalisée, et non une mesure de la consommation réelle.

Il décrit la performance théorique du bâti. Il ne dit rien de la production locale possible, de l'exposition au stress hydrique, ni de la fragilité du réseau. Pour une décision de conformité réglementaire, le DPE suffit. Pour une décision patrimoniale à dix ans, il est une entrée parmi d'autres — c'est exactement l'écart que nous détaillons dans DPE et autonomie : pourquoi votre diagnostic ne dit pas tout.

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Sources