Les dates d'interdiction focalisent l'attention. Pour un bailleur, ce n'est pourtant pas là que se joue la perte : le gel des loyers produit ses effets depuis 2022, silencieusement, sur des biens dont l'échéance paraît encore lointaine.
Mise à jour du 5 octobre 2026 : coefficient de l'électricité (1,9 en 2026, 1,7 en 2027), étape D de l'audit à la vente, statut du projet de loi « relance logement », sources officielles précisées.
2025
classe G interdite à la location
2028
classe F interdite à la location
2034
classe E interdite à la location
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a ajouté un critère de performance énergétique à la définition du logement décent. La conséquence juridique est directe : un logement trop énergivore n'est plus un logement moins attractif, c'est un logement qui ne peut pas être loué.
L'enjeu n'est pas marginal : selon un rapport du Sénat, 5,8 millions de logements étaient classés F ou G au 1ᵉʳ janvier 2024, sur 37,2 millions. La question a donc quitté le champ technique pour le champ patrimonial : il ne s'agit plus d'optimiser des charges, mais de savoir si un actif restera exploitable.
L'interdiction s'applique à la signature, au renouvellement ou à la reconduction tacite d'un bail, selon ces dates (ministère de la Transition écologique) :
| Date | Portée | Effet |
|---|---|---|
| 1ᵉʳ janvier 2023 | Logements > 450 kWh/m²/an (énergie finale) | Première marche de la décence énergétique — les plus énergivores des G. |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | Classe G | Interdiction de mise en location (nouveaux baux, renouvellements, reconductions). |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | Classe F | Même régime. Concerne un volume de logements sensiblement plus large que les G. |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | Classe E | Échéance la plus lourde en volume — et celle qui touche du bâti « ordinaire ». |
Ce calendrier est celui de la France métropolitaine ; pour un logement situé outre-mer, vérifiez les dates applicables auprès de l'ANIL (décence énergétique des logements) ou de l'ADIL de votre département.
En copropriété, les travaux qui font le plus bouger la classe — façade, toiture, chauffage collectif — se votent en assemblée générale : un bailleur ne les décide pas seul. Ce qui dépend de lui, ce qui dépend de l'assemblée et le calendrier du DPE collectif sont détaillés dans notre guide du DPE en copropriété.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025), et il passera à 1,7 le 1ᵉʳ janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Un logement chauffé à l'électricité peut donc changer de classe sans aucun travaux — et sortir d'une échéance de location.
Avant de chiffrer des travaux pour tenir 2028 ou 2034, vérifiez donc la classe recalculée. Le détail du calcul est dans notre article sur le coefficient de l'électricité, et la lecture d'un diagnostic ligne par ligne dans comment lire un DPE.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter (ministère de la Transition écologique). Trois leviers de revalorisation sont neutralisés simultanément : l'indexation annuelle sur l'IRL, la révision du loyer à la relocation, et l'action en réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.
L'effet est discret parce qu'il ne se traduit par aucune notification. Le loyer ne baisse pas : il cesse simplement de suivre l'inflation. Sur un bien détenu depuis longtemps, le rendement réel s'érode d'autant, année après année, pendant que les charges de détention, elles, continuent d'être indexées.
C'est la contrainte la plus sous-estimée du dispositif, et la seule qui pénalise déjà l'attentisme aujourd'hui.
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Distinct du DPE, l'audit énergétique réglementaire est exigé à la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété — pas d'un appartement en copropriété. Payé par le vendeur, valable cinq ans, il est remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite (ministère de la Transition écologique ; article L126-28-1 du code de la construction).
| Ventes à partir du | Classes concernées |
|---|---|
| 1ᵉʳ avril 2023 | F et G |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | E |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | D |
Son contenu importe autant que son existence. L'arrêté du 4 mai 2022 impose au moins deux propositions : un parcours en une seule étape et un parcours par étapes, dont la première fait gagner au moins une classe et atteindre au moins la classe E, et la dernière atteint au moins la classe B ; pour un logement F ou G, une étape intermédiaire atteint au moins la classe C. Pour l'acheteur, c'est une base de négociation ; pour le vendeur, c'est le document qui matérialise la décote — d'où l'intérêt de connaître son contenu avant de fixer un prix. Notre guide audit énergétique obligatoire à la vente détaille la démarche.
Ce qui suit est un projet, pas le droit en vigueur. Au 5 octobre 2026, le calendrier ci-dessus est celui qui s'applique.
Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement prévoit de permettre la location d'un logement F ou G si le bailleur s'engage à réaliser des travaux ; les conditions diffèrent selon les versions du texte. Le Sénat l'a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 et la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale l'a adopté le 22 septembre 2026, en procédure accélérée. Suivez son avancement sur le dossier législatif du Sénat et sur celui de l'Assemblée nationale : tant qu'il n'est pas promulgué, une stratégie de location ne peut pas s'appuyer dessus.
L'arbitrage n'a rien d'automatique, mais il se pose toujours avec les mêmes variables :
La seule option qui perd à tous les coups est l'attente. La décote ne se déclenche pas le jour de l'interdiction : le marché l'anticipe, et l'audit obligatoire la rend lisible par tout acquéreur dès la première visite.
Le DPE est opposable depuis 2021 et sa méthode a été corrigée à plusieurs reprises — au 1ᵉʳ juillet 2024 pour les logements de moins de 40 m², puis au 1ᵉʳ janvier 2026 pour l'électricité ; dans les deux cas, une partie des logements a gagné une classe sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé. Ces épisodes rappellent ce qu'est un DPE : un indicateur conventionnel, calculé selon une méthode normalisée, et non une mesure de la consommation réelle.
Il décrit la performance théorique du bâti. Il ne dit rien de la production locale possible, de l'exposition au stress hydrique, ni de la fragilité du réseau. Pour une décision de conformité réglementaire, le DPE suffit. Pour une décision patrimoniale à dix ans, il est une entrée parmi d'autres — c'est exactement l'écart que nous détaillons dans DPE et autonomie : pourquoi votre diagnostic ne dit pas tout.
La loi Climat et Résilience a introduit un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent, avec un calendrier progressif : les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les F à compter du 1ᵉʳ janvier 2028, et les E à compter du 1ᵉʳ janvier 2034. Une première marche, dès 2023, avait déjà écarté les logements les plus énergivores dépassant 450 kWh/m²/an en énergie finale.
Non, pas mécaniquement. L'obligation de décence se déclenche à la conclusion, au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail. Un bail en cours n'est pas résilié d'office à la date butoir. En revanche, le locataire en place d'un logement indécent peut exiger du bailleur sa mise en conformité, et saisir le juge à défaut — l'échéance ne protège donc pas indéfiniment un bien non conforme.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni indexation annuelle, ni hausse à la relocation, ni réévaluation d'un loyer sous-évalué. Le loyer d'une passoire thermique est donc figé en euros courants, et chaque année d'inflation en érode le rendement réel. C'est la contrainte qui mord le plus tôt, bien avant la date d'interdiction.
Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété, l'audit énergétique réglementaire est exigé depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 pour la classe E, et le sera à partir du 1ᵉʳ janvier 2034 pour la classe D. Il ne concerne pas la vente d'un appartement en copropriété. Payé par le vendeur, valable cinq ans, il est remis dès la première visite et complète le DPE par des parcours de travaux chiffrés.
C'est possible. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9, et il passera à 1,7 le 1ᵉʳ janvier 2027. Aucune étiquette ne se dégrade, les DPE existants restent valables, et l'attestation de la nouvelle classe se télécharge gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite. Vérifiez-la avant de chiffrer des travaux pour tenir une échéance de location.
Pas à ce jour. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement prévoit de permettre la location d'un logement F ou G si le bailleur s'engage à réaliser des travaux, à des conditions qui diffèrent selon les versions. Au 5 octobre 2026, il est en discussion au Parlement et n'est pas adopté : le calendrier de la loi Climat et Résilience reste celui qui s'applique.
L'arbitrage se pose avec les deux mêmes inconnues : le coût réel d'un saut de classe sur ce bâti précis, et la décote déjà intégrée par le marché local. Rénover a du sens quand le gain de classe est atteignable par des gestes cohérents entre eux (enveloppe puis système) et quand le bien a une valeur locative durable. Vendre a du sens quand le saut exige une rénovation d'ampleur sur un actif périphérique. Ce qui n'a jamais de sens, c'est d'attendre l'échéance : la décote s'installe par anticipation, pas le jour de l'interdiction.
Le DPE est opposable depuis le 1ᵉʳ juillet 2021 et sa méthode a été ajustée depuis : pour les logements de moins de 40 m² au 1ᵉʳ juillet 2024, puis pour le chauffage électrique au 1ᵉʳ janvier 2026. Il reste un indicateur conventionnel : il décrit la performance théorique du bâti selon une méthode normalisée, pas la consommation réelle d'un occupant. Pour un arbitrage patrimonial, c'est une entrée nécessaire mais insuffisante — l'exposition au risque énergétique et hydrique du territoire ne s'y lit pas.
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