Retrait-gonflement des argiles : votre maison est-elle exposée ?

Le phénomène, et pourquoi les sécheresses l'aggravent

Une argile change de volume avec sa teneur en eau : elle gonfle quand elle s'humidifie et se rétracte quand elle sèche. Sous une maison, ces variations ne sont pas uniformes — le sol reste plus humide sous le centre du bâtiment que sous les façades, un arbre assèche un angle, une descente de gouttière humidifie un autre — et les fondations bougent de façon différentielle. Ce sont ces écarts qui fissurent les murs.

Les maisons individuelles sont les plus touchées : leurs fondations sont souvent peu profondes, dans la tranche de sol qui sèche et se réhumidifie au fil des saisons, et leur structure légère encaisse mal les mouvements. Le phénomène est lent ; les dégâts apparaissent après un été sec, ou lors de la réhydratation qui suit. Des sécheresses plus fréquentes et plus intenses accentuent ces cycles, ce qui contribue à expliquer que des maisons restées saines pendant des décennies se fissurent aujourd'hui.

C'est l'une des façons les plus directes dont la sécheresse atteint le bâti lui-même — et l'une des raisons pour lesquelles elle figure dans notre article sur les risques qui pèsent sur votre logement.

La nouvelle carte d'exposition de 2026

La carte nationale d'exposition au retrait-gonflement des argiles a été mise à jour : les zones d'exposition moyenne ou forte couvrent désormais 55 % du territoire métropolitain, contre 48 % sur la carte de 2020, et concernent 12,1 millions de maisons existantes. Elle s'applique aux contrats conclus à partir du 1ᵉʳ juillet 2026.

Source : Géorisques, ministère de la Transition écologique.

Concrètement, la carte de 2026 fixe le périmètre de deux obligations : l'étude géotechnique lors de la vente d'un terrain à bâtir (promesse ou, à défaut, acte de vente) et les règles applicables aux contrats de construction d'une maison individuelle. Elle ne crée pas d'obligation de travaux pour une maison déjà construite. Mais si votre secteur vient d'entrer en zone moyenne ou forte, c'est une information à prendre au sérieux pour l'entretien de la maison, et pour tout projet d'extension. Les raisons de la mise à jour sont détaillées par Géorisques : pourquoi une nouvelle carte.

Vérifier l'exposition de votre adresse sur Géorisques

L'exposition d'une adresse au retrait-gonflement des argiles se vérifie gratuitement sur Géorisques, le service public d'information sur les risques, en trois étapes :

1. ouvrez georisques.gouv.fr et saisissez votre adresse dans la recherche ;
2. dans la fiche des risques de l'adresse, repérez la ligne consacrée au retrait-gonflement des argiles ;
3. lisez le niveau d'exposition du secteur : faible, moyenne ou forte.

Deux limites à garder en tête. La carte donne une exposition probable à l'échelle d'un secteur, pas un diagnostic de votre parcelle : seule une étude géotechnique établit la nature du sol sous la maison. Et une exposition faible ne signifie pas une exposition nulle.

Fissures : les signes, et que faire

Des fissures qui apparaissent ou s'élargissent après un été sec, surtout si elles s'accompagnent de portes qui coincent, sont le signe typique d'un mouvement du sol argileux. Les manifestations les plus courantes :

• fissures sur les murs, souvent en escalier le long des joints, qui s'ouvrent après un été sec ;
• portes et fenêtres qui frottent ou se coincent ;
• décollement entre la maison et ses éléments accolés : garage, perron, terrasse ;
• carrelage qui se fissure ou se soulève, cloisons qui se désolidarisent ;
• rupture de canalisations enterrées.

Toutes les fissures ne relèvent pas des argiles : un retrait d'enduit ou un défaut de construction peuvent leur ressembler. La démarche d'indemnisation, elle, ne s'ouvre que par une reconnaissance de catastrophe naturelle :

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   Documentez

   Photographiez chaque fissure avec une date et une règle graduée, posez des témoins ou des jauges pour suivre son évolution. Ne rebouchez rien avant le passage de l'expert.

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   Signalez les dommages à la mairie

   La reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle est demandée par la commune au préfet, au plus tard 24 mois après le début de l'événement. Plus les dossiers des habitants sont nombreux et précis, mieux la demande est étayée.

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   Surveillez l'arrêté

   L'arrêté interministériel de reconnaissance doit être publié au Journal officiel dans les deux mois qui suivent le dépôt de la demande de la commune. Il précise les communes, la période et le phénomène reconnus.

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   Déclarez le sinistre dans les 30 jours

   La déclaration à votre assureur habitation doit intervenir au plus tard 30 jours après la publication de l'arrêté. Joignez photos, dates et toute pièce montrant l'évolution des fissures.

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   Expertise et indemnisation

   Un expert mandaté par l'assureur évalue les dommages. Une franchise légale de 1 520 € s'applique aux dommages dus à la sécheresse et à la réhydratation des sols, et l'indemnité doit être affectée aux travaux de réparation.

Ces délais résultent de la réforme de l'indemnisation des catastrophes naturelles de 2021, précisée par le décret n° 2022-1737 du 30 décembre 2022 ; la procédure est résumée par le ministère de l'Économie. Si votre commune n'est pas reconnue, la garantie catastrophe naturelle ne joue pas ; pour une maison de moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur peut alors être sollicitée si les fondations sont en cause.

Prévenir : gérer l'eau autour des fondations

Prévenir le retrait-gonflement, c'est garder l'humidité du sol sous la maison aussi stable que possible : éloigner l'eau des toitures du pied des murs, maîtriser la végétation proche, limiter l'évaporation autour des fondations. Ces mesures ne rendent pas une maison invulnérable, mais elles réduisent les écarts d'humidité qui la font bouger.

• Gouttières et descentes : raccordez-les au réseau d'eaux pluviales ou rejetez l'eau loin des façades, jamais au pied des murs. Vérifiez l'étanchéité des canalisations enterrées : une fuite humidifie un seul côté de la maison.
• Arbres et haies : leurs racines assèchent le sol en été. Les règlements des plans de prévention du risque argile recommandent couramment de planter à une distance au moins égale à la hauteur adulte de l'arbre (une fois et demie pour une haie), ou de poser un écran anti-racines. Pour un arbre existant, demandez conseil avant d'abattre : le sol peut regonfler.
• Pourtour de la maison : un trottoir étanche ou une géomembrane le long des façades limite l'évaporation et les infiltrations au pied des fondations.
• Sources de chaleur : une chaudière ou un poêle installé en sous-sol contre un mur enterré peut assécher le sol à son contact ; une isolation adaptée limite cet effet.

Et la récupération d'eau de pluie ? Une cuve aide si elle évite que l'eau des toits ne finisse au pied des murs, à condition que son trop-plein soit, lui aussi, évacué loin des fondations. Elle ne remplace ni un drainage, ni la gestion des arbres, ni une étude de sol. Le dimensionnement et les règles d'usage sont dans notre guide de la récupération d'eau de pluie.

Sur une maison déjà fissurée, les travaux de fond — reprise en sous-œuvre, renforcement des fondations — se décident après un diagnostic géotechnique (mission G5 de la norme NF P 94-500) et un avis de bureau d'études : ce sont des chantiers lourds, qu'il vaut mieux ne pas engager sur la seule foi d'un devis.

Ce que la loi impose : étude géotechnique en zone moyenne ou forte

Depuis le 1ᵉʳ octobre 2020, l'article 68 de la loi ELAN impose, dans les zones d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique préalable lors de la vente d'un terrain non bâti constructible, et des règles particulières pour la construction d'une maison individuelle. Depuis le 1ᵉʳ juillet 2026, ces zones sont celles de la nouvelle carte.

• Le vendeur d'un terrain à bâtir fournit une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique ; elle suit ensuite le terrain.
• Pour construire une maison individuelle, le contrat prévoit soit une étude géotechnique de conception dont le constructeur suit les recommandations, soit le respect de techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire : fondations plus profondes et adaptées, structure rigidifiée, gestion des eaux autour de la maison.
• Pour une maison existante, aucune étude n'est exigée à la vente au titre de ce dispositif.

Le détail des obligations et des techniques de construction est publié par le ministère de la Transition écologique. À la vente ou à la location d'une maison, cette carte n'est pas l'un des cas qui rendent l'état des risques obligatoire : à elle seule, elle n'impose pas ce document. Voir ce que l'état des risques dit, et ne dit pas, des argiles.

Questions fréquentes

Sources

Franchise de 1 520 € : code des assurances, article A125-1. Affectation de l'indemnité aux réparations : ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023. Ce guide est informatif : pour une décision de vente, d'achat ou de travaux, référez-vous aux documents officiels et à l'avis d'un professionnel.